皆さんこんにちは。年間多くのお客様の住宅購入の相談に乗っています。タケです。
今回は私が多くのお客様の相談を受ける中で、早く住宅を取得しておいた方がいいなと思うメリットについてお話していきたいと思います。
当然メリットがあるということはデメリットもあるのですが、そのデメリットと比較しても早く取得するメリットの方が大きいと考えますので、お客様には早めに取得した方が良いと説明しています。
今回はメリット・デメリットという事よりは、早くに住宅を取得することで得られるメリットをメインにお話していきたいと思います。
デメリットは単純に逆の発想をしていただければデメリットになります。
普段私が、住宅の取得をのんびり考えられているお客様にお話ししている内容なので、購入時期に悩まれている方は参考にしていただけると思います。
11の理由
最初に結論から言うと私が早いうちに住宅を取得した方が良いと考える理由は以下の通りです。
2、金利が上昇する前に住宅ローンが組める
3、家賃などの出費を抑えられる
4、ローンを組む期間を長くすることが出来る
5、若いうちに負債と資産価値が逆転できる
6、ローンを組む年齢が上がると健康面で不安が出てくる
7、ローンを組むまでに金融事故を起こしてしまう可能性が出てくる
8、低い金利で借りることで余剰金を資産形成に回せる
9、新しい家で過ごせる家族の時間が長くなる
10、体力がある。新しい環境への適応力がある
11、住宅購入前に世帯主に万が一のことがあると…
上記の理由から早く住宅を取得した方が良いのではないかと考えるわけですが、一つづつ解説していきたいと思います。
※若い（早い）内というのは40歳くらいまでの人を前提にお話ししています。
住宅ローンの支払いが若いうちに終わる
これはそのままの理由ですが、早いうちに組めば住宅ローンの支払いも若いうちに終わるので、その後の生活で居住費の支払いが無くなるのは大きな固定費が無くなるので生活にゆとりが持てます。
老後2000万円問題もありますし、早くローンの支払いが終わればそこから資産形成する時間を作ることも可能です。
しかしこれは必ずしも若うちに住宅ローンを組むメリットというわけではありません。
住宅ローンの支払いを若いうちに終わらせるには繰り上げ返済という方法もあります。
頭金のある人、収入の多い人などは35年の住宅ローンを組んだとしても、繰り上げ返済をうまく使うことでローンの支払期間を短くすることが出来ます。
そうすることで結果若いうちに住宅ローンの支払いを終わらせることができ、早いうちに住宅ローンを組むことと同じメリットを得ることが出来ます。
60代で住宅ローンの支払いが終わればもう一度住宅を建てることも可能かもしれませんね。
金利が上昇する前に住宅ローンが組める
この理由は現在住宅の購入タイミングを考えている人全てに当てはまると思います。
現在は歴史的な低金利時代と言われており、今後金利の上昇が予想されています。
現に2021年4月現在フラット35の金利は3か月連続で金利が上昇しており、1月から比べると0.０8％も金利が上昇しました。
フラット35の金利が上がったという事は少し遅れて変動金利も上昇する可能性があります。
また来年からは住宅ローン減税の条件も見直されるので、その変更によっては各金融機関は金利引き下げ競争をする必要がなくなります。
そうなると変動金利も金利が上がっていくことになります。
固定金利にしか当てはまりませんが、早いうちに住宅ローンを組んでしまって金利を確定させておいた方が、住宅ローンを組んだ後の不安を減らすことができます。
来年度以降の住宅ローン減税の変更については下の記事でご確認ください。
家賃などの出費を抑えられる
これはその通りなのですが、住宅の取得が遅れるという事は賃貸で住む期間が長くなるという事なので、住宅の取得が後ろに伸びた分支払う家賃が増えます。
仮に毎月の家賃が8万円（駐車場代込み）、2年間取得が遅れると
8万円×24ヶ月＝192万円
支出が増えます。
さらに月々の家賃だけでなく、更新料などもかかってくるので居住費だけで約200万円になります。
住宅の取得が遅れることで増える費用としては家賃だけでなく金利の上昇リスクもあります。
先にも説明しましたがフラット35は3か月連続で金利が上がっています。仮に2年間毎月0.02%づつ金利が上昇していくと、金利は0.24%も上昇していまい1.61％（25年以上、9割融資で借りた場合）になっていしまします。
借り入れ4000万円で計算した場合。35年間の利息の支払いの差だけで1,955,000円支払額が増えます。
家賃と合わせると2年間住宅の取得を後ろにずらしただけで400万円支払いが増えることになります。月々の支払いにすると4500円になりますが、格安SIM携帯の利用料以上ですね！
金利の上昇はあくまでも仮説ですが、2年間で頭金200万円貯めてから購入しようとするよりも、今頭金０で家を建てた方が200万円の節約効果があります。
ちなみに今まで述べてきた住宅の取得を遅らせることで、居住費の支出が増えることに当てはまらない人がいます。それは実家に住んでいる方や会社からの家賃手当てが厚い方です。
この様な方たちは月々の居住費が極端に少ないので、住宅を購入すると資産残高が減っていってしまう可能性があります。
家賃手当ては所定の年齢が来れば無くなってしまこともあると思いますが、資産を増やすという観点で言うと家を買わない方がいいかもしれませんね。
私はこの様な人生全体の支出のバランスを確認するためにも、ライフプランニングをお勧めしています。
今すぐに住宅を購入するわけじゃなくても、人生のライフイベントを知ってどのくらいお金が必要か把握しておけば、長い人生全体においてのお金の不安を減らすことが出来ます。
私も今まで人生の節目となるタイミングで何度かライフプランニングを受けてきました。そして今回住宅の購入においても同様です。
しかしもっと若いうちに出来るだけ正確なライフプランニングを受けて、その内容をしっかりと受け止めておけばよかったと思っています。
若いうちは結婚や出産などのライフイベントが確定していない部分も多いですが、仮定でもいいので気軽にライフプランニングを受けられる機会が増えると良いと感じております。
ローンを組む期間を長くすることが出来る
住宅ローンの商品には他と差を出すために、ローンを組める期間を長く設定しているものがあります。
今まではローンの期間は最長35年でしたが、ローンの期間が40年の商品も出てきていますし、フラット35においては50年の商品も出てきています。
しかし完済年齢に上限があり、80歳までに完済するように期間が定められているので、50年ローンを組もうと思うと30歳までにはローンを組まないと50年ローンを組むことが出来ません。
そのようなことからも、できるだけ長く住宅ローンを組もうと思うと、早いうちに住宅を取得する必要性があります。
現在では、ローンの完済年齢の上限を80歳から85歳まで引き上げようとする動きもあるようなので、今後変わっていく可能性はあります。
ローンを組む期間を長くすると何が良いかというと、月々の支払金額を低く抑えることが出来ます。
そうすることで現在の生活にゆとりを持たせることが出来き、おいしいご飯を食べたり、子供の欲しいものを買ってあげたり、習い事をさせてあげたりすることが出来ますね。
また月々の支払い金額が下がった差額分を、利回りの良い投資信託などで運用する方法もあります。
しかし、住宅ローンの期間を長くすることは金融機関にとってはリスクなので、35年でローンを組むよりも金利が高くなるのが一般的です。
なので35年ローンと同じ支払金額というわけにはいかなくなります。
若いうちに負債と資産価値が逆転できる
住宅ローン自体は負債です。
いざというとき住宅を手放しても、負債分を完済できるだけの資産価値が無かったら足りない分は自己資金を出すことになります。
なのでできるだけ早いうちに売却額が住宅ローンの残債以上になるようにしておいた方が良いです。
住宅は新築で購入してから1日でも住んでしますと、中古扱いになってしまうので資産価値が7割くらいに目減りてしまいます。22、3年経つと建物の価値は０になってしまいます。
なので住んでから短い期間で売却しようとすると、売却額とローンの残債の差が大きくなってしまいます。
土地の資産価値は建物と違って下がりにくいので、できるだけ早く土地の資産額くらいまでローンの残額を減らしておいた方が良いです。
そのためにも住宅ローンの金額をできるだけ抑えておくことが理想です。
土地の資産額は土地の購入額とは違うので、土地を購入したときの金額ではなく、購入時の７割くらいになることが多いです。そこは注意しておきましょう。
土地の購入時はそのようなことも考慮して購入を決められるといいですが、予算のあることなので必ずしもうまくいこものではありません。
今後日本の人口減少や、生産緑地の緩和などで農地の転用などがあると、土地の供給が増え土地の資産価値も下がる可能性もありますので、そういったことには注意しておいた方が良いでしょう。
ローンを組む年齢が上がると健康面で不安が出てくる
住宅ローンを組むときは、団体信用生命保険へ加入できることが必須条件になってきます。
銀行の住宅ローンは団信に入れないと借りることが出来ないので、本審査で落ちる原因の一つになります。
健康状態に不安がある方で、団信に加入することが出来たとしても条件が付くこともあります。
フラット35は団信への加入が必須ではないので、団信に入れない人は必然的にフラットで借り入れをすることになります。
その場合金利が0.25%引き下げられますが、債務者に不慮の事態が起こった場合残った家族に支払い義務が残されるため、民間保険での備えが必要となります。
しかし民間保険は年齢の上昇により保険料が挙げるし、そもそも住宅ローンの団信より割高です。
団信は年齢によって保険料が上がるわけでもないですし、とてもコスパ良く入れる生命保険と言えます。
年齢が高くなれば、何かしら団信に加入できなくなる不安要素が出てくる可能性が上がります。
良い条件で住宅ローンを組むためにも、病気になる前に住宅ローンを組んでおいた方が残された家族のためにも良いと思います。
ローンを組むまでに金融事故を起こしてしまう可能性が出てくる
健康状態と同じように住宅ローンを組めない大きな原因の一つが、個人信用情報に傷がついていることです。
ローンの支払い延滞などで個人信用情報に情報が乗っている場合は事前審査で否決されます。
事前審査で審査される情報は返済比率と個人信用情報なので、個人信用情報に問題のある人はすぐに回答が出ます。早い人でその日のうちに否決の結果が出ます。
人間だれしもうっかりすることはあります。1回支払いが遅れたくらいでは特に問題は無いですし、出来るだけ早く対処することで個信に乗ることもありません。
ただ頻繁に遅延があったり、3か月以上支払っていない場合は個信に乗っている場合があるので気を付けましょう。
1度乗ってしまうと情報は5年間消えないので、審査を通すのも5年後になってしまい住宅の取得が遅くなってしまいます。
その為にも金融事故を起こす前に住宅ローンを組んでおいた方が安心できますよね。
意外と自分の身に覚えのないところで個信に傷がついている人もいるので、そういったリスクを避けるためにも早めに住宅を取得しておいた方がよさそうですね。
低い金利で借りることで余剰金を資産形成に回せる
2番や5番の理由でも触れましたが、低い金利で借りて金利以上の利回りで運用し、金利以上の利益が出ればその利益を繰り上げ返済に充てて、無駄な金利の支払いを減らすことが出来ます。
運用期間が長ければ長いほどより利回りの平均に近づくので、借りている住宅ローンの金利以上で運用できる可能性も増えてきます。
ですので金利を低く抑えられた余剰分で繰り上げ返済したり、運用で得た利益で繰り上げ返済すれば総支払利息額も減らせるので、無駄な出費を減らすことが出来ます。
しかし資産運用した場合、自分の繰り上げ返済したいタイミングで繰り上げ返済できるとも限りません。
なぜなら自分の繰り上げ返済したいタイミングで、リーマンショックやコロナショックのような大きく資産を減らすような下落が来ないとも限らないからです。
投資はあくまでも自己責任となります。
新しい家で過ごせる家族の時間が長くなる
こちらは年齢的に若い方が良いというわけでは無いですが、住宅を取得する動機として子供が生まれて家族が増えたから、広い家でのびのび育てたいと考える人も少なくないのではないでしょうか。
そう考えた場合、新しく購入した家で生まれたばかりの赤ちゃんと何年一緒に暮らせますか？
各ご家庭によって子供が家を出る時期は違うと思いますが、例えば高校を卒業して都会の大学に行ったり、就職して社会人になって一人暮らしをする人も多いと思います。
そうすると18歳で家を出るとして、新し家で家族みんなで住めるのは18年でしょうか。
中には高校から全寮制の学校に通ったりする人もいますので、そうすると15年と短くなります。
これは子供が生まれてすぐに住宅を購入した場合の話であって、例えば小学校に通う前に学区を決めたいという理由で住宅を購入する人もいます。
そうすると子供は6歳になっているので、18歳で家を出るとすると家族で住める期間は12年です。中学校卒業後に家を出るとするとたった9年しかありません。
家族みんなで住むために家を購入したのに、家族で一緒にいられる時間が短いのでは寂しいですよね。
家族の時間を長く取り、家族の思い出を増やすためにも早めの取得が良いと思います。
体力がある。新しい環境への適応力がある
やはり若い人の方が体力があるのは事実です。
住宅会社との打ち合わせは結構時間がかかるものです。1回の打ち合わせが2時間～3時間。
毎週休みごとに打ち合わせを入れると3ヶ月も4ヶ月もゆっくり休む時間が取れません。
計画当初は住宅会社も1社に絞れていないので、数社と打ち合わせしないといけないので休みは全て住宅会社との打ち合わせに潰れてしまいます。
平日は仕事でへとへとになり、休みの日は家の打ち合わせでゆっくり休むこともできず、疲弊してしまいます。
住宅会社を1社に決めた後も、今度は住宅設備や細かい仕様の打ち合わせで、休みは全て打ち合わせに費やされます。そこに小さな子供の面倒も重なってくるとやはり体力勝負なところは否めません。
とは言え今は40代50代の方も元気な方が多いので、新居が出来るまでの間と思い楽しく進めていきましょう。
もう1点は建て替えでなければ、新しい土地に引っ越すことになると思うので生活の環境が変わります。そういった新しい環境へ順応するのも若い方がいいと思いますので、早いうちに住宅を取得した方がいいんじゃないでしょうか？
住宅購入前に世帯主に万が一のことがあると…
最後になりますが、とても大事なことになると思います。
それは、世帯主が死亡した後家族がどのように住むところを確保していくかという事です。
この理由が私が持ち家を考える一番大きな理由になります。
私の結婚当時の話になりますが、結婚を機にライフプランニングを受けました。
そこで言われたのが、子供が生まれ妻が平均寿命まで生きると6000万円のお金が必要だと言われました。
私が死んだあと小さな子供を抱えながら、家賃や養育費を稼ぎながら子供の世話をする事はとても大変だと思います。
もしそうなったときは、実家に帰るなどの方法や遺族年金などもありますが、団信に加入していれば住宅ローンが無くなるので、居住費を支払うことなく住むところは確保できます。
その状態なら自分たちが生活していくだけのお金は稼いでいけるのではないかと考えています。
その為にも、家を買って住宅ローンを組めれば心残り無く死ぬことが出来ると考えています。
私のところに相談に来るお客様でもそのように考えている方は多いです。
住宅を若い内（特に20代）に取得することのデメリット
早いうちに住宅を取得した方が良いという話をしてきましたが、早すぎる住宅の取得はデメリットもあるので2つ紹介しておきたいと思います。
特に20代前半の住宅の取得は失敗する可能性があるので、十分注意していただきたいと思います。
ライフプランが確定していない
年齢によるものだけではないかもしれませんが、若い内というのは人生のライフイベントが確定していないことも多いです。
例えばいつ結婚して、いつ家族が増えて、子供が何人になるかははっきり決まっていないと思います。
その状態で住宅を購入しようとしても間取りも決められないし、子供は2人と考えて計画した間取りも、子供が3人になってしまえば部屋数が足りなくなってしまいます。
オーネットによれば20代男性で結婚する人の割合は31.1%、女性は44.3%です。
20代では男女合わせて6割の人が結婚していません。住宅を購入しても家族構成が決まっていないので、部屋数を正確に決めることが難しいくなります。
そもそも結婚していないのに住宅を購入しようとする人の方が少数派だとは思いますが。
貯蓄が少なく、収入も安定していない
長年同じ会社で働いている人の方が貯蓄がしっかりできていて、収入も上がっている人の方が多いです。
そういった人は住宅を購入するときの頭金も用意できますし、年収も高く住宅購入後の生活も安定しているでしょう。
計画的に繰り上げ返済をすることで、ローンの借り入れ期間も減らせるし、ローンの利息支払い額を減らすことにも繋がります。
自己資金を入れることで住宅ローンの借入額を減らすことが出来、利息の支払額も減らせます。
頭金を入れることでローンの借り入れ金利自体を引き下げることもできます。
何より長年同じ会社で働いているという事は、その後も同じ会社で長く働く可能性が高いという事なので、銀行からの融資も受けられやすくなります。
確かに年齢が高くなると住宅ローンの審査で不利になることもありますが、逆に信頼性が上がるとも言え、必ずしも悪いことだけではありません。
まとめ
住宅の購入年齢は若いからという事で不利になることや、失敗につながることもありますが、早いうちに住宅を購入することで得られる金銭的メリットや、精神的メリットは大きいと思います。
しかし、住宅の購入というのは損得感情だけで購入するものではありません。
人それぞれ購入する目的や、タイミングは違います。
人の住宅購入のタイミングや動機が自分に当てはまるとは限らないし、人にとって良かったことが自分にとっても同じように良いこととは限りません。
大事なことは自分たちなりのマインドマップをしっかり作ることや、ライフプランをしっかり立てて、その中で住宅の購入を計画していくことで失敗を防げます。
他人のタイミング。つまり、ふらっと立ち寄った住宅展示場の営業マンのタイミングで建てないことが重要になってくるという事です。
住宅会社の営業マンは家を建ててほしいし、自分たちの建ててほしいタイミングで建ててもらおうとします。
例えばキャンペーンや値引きなどを使って、今建てると得になりますよいう具合です。
その結果契約を焦らされ何も決まっていない状態で契約し、その後の打ち合わせで予算が上がっていって、予算オーバーになってしまうなんてこともあります。
解約しようと思っても高額な申込金を払ってしまっているので、そのお金を無駄にしないために、渋々計画を進めていかなければならなくなり、そういった失敗をしている人も少なくありません。
なので他人の意志ではなく、自分の意志で住宅の取得タイミングを決められることが、住宅取得を成功させる第一歩となるでしょう。