マイホームを購入する人の多くが住宅ローンを組んで購入するのではないでしょうか？
住宅の購入者の約8割が住宅ローンを組んでマイホームを購入しています。
「民間金融機関の住宅ローン、フラット35、何が違うの？」という方も多いと思います。私も初めは仕組の違いをよく理解できていませんでした。
住宅ローンの選定は住宅を建てる会社を決めるのと同じくらい大事です。
今回はそんな住宅ローンについて説明していきます。
住宅ローン金利タイプ
住宅ローンの種類には変動金利・固定金利などがあります。
ご存じの方も多いと思いますがそれぞれ説明していきます。
変動金利
変動金利は各民間の金融機関が取り扱っている商品で金融機関によって商品は様々です。
金利の見直しが半年に一度、支払金額の見直しは5年に一度行われます。ですので支払金額自体は5年間変わりません。その中で半年ごとに支払われる金利が変わってきます。
住宅ローンには125％ルールというものがあり、5年後ごとの金額の見直しは前回の支払金額の125％以上増やしてはいけないことになっています。
ですので当初100,000円支払っていいた人が5年経って、その後の5年は125,000円以上の金額以上増やしてはいけないことになっています。
この場合5年後の支払金額が130,000円になっていた場合、オーバーしている5％分は免除されることはなく、そのあとの5年後に上乗せされます。
固定金利
固定金利には「固定期間選択型」と「全期間選択型」があります
期間選択型は3年、5年、10年などと期間を決めて、その期間内は支払金額も金利も変わらないという住宅ローンです。期間が満了したタイミングでその後のローンについて新たに決めます。
「全期間固定型」で最も有名なものはフラット35です。全期間固定型は毎月の支払い金額も金利もローンを実行したタイミングですべて決まり、金額が上がったり下がったりすることはありません。
融資を申し込める金融機関、窓口
変動金利、固定期間選択型は民間の金融機関やネット銀行で申し込みをすることが出来ます。
フラット35は各金融機関、ノンバンクなどのモーゲージバンク、ネット銀行などで申し込みが出来ます。
ネットバンクと分けて書いていますが中身は民間の金融機関です。しかし窓口を設けている都市銀や地方銀行とは性質が大きく変わってくるところがあるので、分けて書いています。
フラット35は各金融機関は取り扱いの窓口となっているだけで、ローンの審査などはすべて住宅金融支援機構が一括で行っており、各金融機関の窓口によって金利が変わってきます。
また各窓口によって手数料や保証料などの違いで差別化しており、各々比較することが大事です。
民間の金融機関(銀行)でもフラット35を取り扱っていますが、銀行のフラット35は各支店では取り扱っていません。
銀行はただの窓口になっているだけで、銀行の住宅ローン商品と違い各銀行のローンプラザなどが一挙に取り扱っています。
各支店においてはフラット35を取り扱っても各支店の成績にはならず、ローンプラザの成績になります。なので各支店の融資担当者はフラット35を勧めたがりません。
自社の住宅ローン商品を売るためにフラット35の取り扱いがない銀行もあります。
住宅ローンを借りる窓口としてJAや財形住宅融資、共済の住宅ローンもあります。
JAは金利が安く設定されていることが多いので、ローンを組む際に金利を気にされる方は検討してみても良いと思います。
財形貯蓄は会社の福利厚生になるので取扱窓口は勤め先の会社になります。
総務部などの担当窓口に問い合わせてみてください。他にはない優遇があったりするので、公務員の方や会社で取り扱いのある方は大変お得になると思いますので、一度問い合わせてみるとよいと思います。
財形住宅融資ローンについては詳しくはこちらをご覧ください。
金利上昇リスクの所在
銀行では全期間固定型の商品を扱っているところはほぼ皆無です。理由はリスクの大小にかかわってきます。
変動金利タイプの住宅ローンは今後の金利上昇のリスクを借入者本人が追っています。それに比べ全期間固定型はローンの貸し出す側が金利上昇のリスクを負うことになります。
ですので銀行は営利企業なので、自分たちのリスクになる商品は勧めてきません。
また銀行のローンは借入者本人の信用によって借入額が決まってきます。なので本人の返済能力によって借入額が決まってきます。
それに比べフラット35は建物と土地の価値によって借入額が決定されます。
銀行の住宅ローンとフラット35の融資の受けやすさの違いは、国がやっているものか、民間のやっているもの以外にもそのような違いもあります。
【返済方法】元利均等型・元金均等型
皆さん金利に目が行きがちで返済方法にはあまり目がいかないかもしれませんが、返済方法にも「元利均等型」と「元金均等型」とあります。
元利均等型は毎月の支払額が一定になり、元金均等型は毎月の支払元金が一定になります。
しかし、多くの方が元利均等型を選びます。理由は元金均等型にすると初めのうちの支払額が高いからです。しかし毎月の支払いにおける元金が一定なので支払総利息額は減らせます。
「元利均等型」「元金均等型」については詳しくはこちらをご覧ください。
まとめ
このように住宅ローンといっても金利・返済方法・借入機関など様々で何から選んでいいかわからないですよね。
私も実際自分の住宅ローンをどこにしようか決めかねています。
変動が良いか固定が良いかは今後の世界情勢も関わってきますので、そういったところも見極めて判断していきたいと考えています。
今回の記事ではおおまかに住宅ローンについて解説しましたが、今後細かい部分まで掘り下げて、自分に合った住宅ローンを選べるような材料を増やしていきたいと考えています。
また私が今後住宅ローンを決めた場合には、どうしてその住宅ローンにしたのかなども合わせて解説していければと思います。
私の記事が皆さんが住宅ローンを選ぶ際の参考になり、失敗しないマイホーム取得のお手伝いが出来れば幸いです。