住宅ローンを借りる場合にローンの本申し込みをする前に事前審査をしますよね。
その審査結果なのですが承認、否決以外にも『留保』という審査結果があるのをご存じでしょうか？
この留保という審査結果なのですが、実は私が今現在留保という結果で審査結果が返ってきました。
頭になかったので「留保？」ってなんだと思い調べて分かったことについて紹介したいと思います。
私以外にも留保という審査結果に不安に思い、どういったものなのか知りたい方もいると思うのでこの記事を読んでいただければ少しは不安が解消されるかもしれません。
審査結果『留保』と聞いて
私はARUHIでフラット35の事前審査を申し込みました。仮審査の結果は書類を提出した翌日には来ました。
実は仮審査の結果にドキドキしていました。
特に心当たりがあるわけではないのですが、個人信用情報などに傷が付いていて承認されないのではないかと思っていたからです。
自分では自覚していなくても何かしら傷がついていることがあるようで、多いのは携帯電話の本体代を分割にしていて払い忘れているなどがあるようです。
それで留保という結果なのですが、半分不安と半分安心しました。
少なくとも個人信用情報に住宅ローンを組めなくなるような問題はないということが分かったからです。
個人信用情報に問題がある場合審査結果は1時間で回答が返ってきたこともあると言っていました。逆に早すぎる審査結果の返答も心配ですね。一番最初に個人信用情報から調べられるらしいので、その時点で問題がある場合はその場でOUTになります。
住宅会社の営業担当も上長と話した結果、スケジュール通り契約という流れになったそうです。
ということはやはり通過する可能性はそれなりに高い？とも思えます。
とりあえずは本審査に申し込んでくださいということなのでひとまずはホッとしました。
審査結果の『留保』とは
簡単にいうと事前審査では判断しかねるので本審査で判断しますということです。
銀行で行う事前審査（変動金利などの銀行の住宅ローン商品）の場合承認（〇）か否決（×）の結果しかありません。
しかしフラット35の事前申し込みにはこの承認と否決以外に留保（△）という結果が存在します。
事前審査を出した金融機関では貸し出しOKだが、本審査を受けてみないと分からないということらしいのです。
でも本当に貸し出しが無理な場合には否決という結果で帰ってくるので、そこはひとまず問題なさそうです。
確かに留保の方が本審査で否決になる可能性は高いかもしれませんが、承認でも落ちる人もいます。
事前審査は物件の価値と個人信用情報と返済能力から返済が可能か見られるだけなので、そこまで詳しく調べられるわけではないようです。
どうして留保になるの？
この留保という結果があるのは全期間固定型のフラット35にのみにある特有のものです。
なぜかというと、銀行のローンとフラット35のローンの特徴による違いになってきます。
そもそもフラット35には事前審査という概念は無く、住宅金融支援機構による本審査のみがあると言われています。
事前審査は各金融機関が独自に行っている審査と言えます。
ですので銀行（変動金利）の住宅ローンの場合、事前審査と本審査を行う機関が一緒になるので事前審査で本審査の判断基準と照らし合わせて審査することが出来るので、本審査を行う金融機関の基準で審査することが出来ます。
しかし、フラット35の場合事前審査を行う機関と本審査を行う機関が別になります。
なので、事前審査を行った機関では承認だが、本審査ではどうなるか分からない場合保留という回答になります。
保留になる理由は様々で、転職して間もない、返済比率がギリギリ、雇用形態が不安定、物件の担保価値が低い、他社の借り入れなどの理由があります。
私の場合はそのいくつかが重なっています。本申し込みでの面談が重要になるらしいです。
留保になってしまったら
留保という結果に不安に思われる方も多いと思いますが、留保という結果は決して珍しいものではありません。
事前審査の全体の50%以上は留保で返ってくるそうです。
また一説によると留保になっても8割～9割は本審査に通過するそうです。(※あくまでも噂です）
事前審査の結果通知書にも『本審査に進んでください』と書かれています。ただ、準備物が増えるので着々と準備を進めていきましょう。
私の営業担当の口ぶりからすると上長もほぼ問題ないだろうと判断しているとのことなので、やはりそんなに心配することは無いのかなと思います。
私が考えるに、半数以上が留保で返ってくる原因は、もともとフラット35は借り入れが厳しい人が申し込む傾向のある住宅ローンだからだと思います。当然そうでない人もいます。
転職したばかりだったり、雇用形態が不安定だったり、連帯債務者の年収をできるだけ多く合算したかったり。そういう人がフラットに申し込むので留保という結果が多いのかなと思います。
本審査を通過するための対処法
私が調べたところによると本審査で通過しやすくする方法がいくつかあるようです。以下にまとめました。
２、銀行ではなく、フラット35を専門に扱っている金融機関を選ぶ
３、経験豊富な融資担当者を付けてもらう
などのことが挙げられます。
１については事前審査後でも変更することが出来ますが、２、３においては初めから選んでおいた方が後から変更できないとか、手間が増えるということを防げます。
なので不安のある方は事前審査を申し込む時点でしっかり選定しておくことをお勧めします。
まず1ですが、Webでの審査の申し込みは自分の状況を正確に説明することが難しくなります。また対面での申し込みなら、融資担当者も人柄を見て判断することが出来ます。
対面で話すをすることで、承認を受けやすくするためのアドバイスをもらえたりすることもあるかもしれません。
なので、Web申し込みで留保となった場合は店舗での本申し込みをすることをお勧めします。
続いて2ですが、フラット35は民間の金融機関の窓口でも取り扱っています。しかし銀行での事前審査や申し込みは銀行基準の審査になってしまうので審査が厳しくなる傾向にあります。
少しでも承認の可能性を上げるためには、フラット専門のモーゲージバンクやノンバンクと呼ばれる金融機関で申し込むことをお勧めします。
色々な商品を扱っている銀行よりも、フラット35のみ扱っている金融機関の方が通りやすくするコツも知っていそうですよね。
事前審査後に金融機関を買えると事前審査からやり直しになるので、手間を省くためにも不安要素のある人は最初からモーゲージバンクを選ぶことをお勧めします。
最後に金融機関の融資担当者も承認獲得経験の多い方にお願いしたいですよね。
しかし、そういった方は直接店舗に相談に行っても担当してもらえる可能性は低いです。
なのでそういった経験豊富な人と繋がりのある、不動産会社や住宅会社の営業マンに申し込みをお願いして、その人から優秀な窓口担当者に繋いでもらいましょう。
自分で金融機関に行ってしまうと無作為に担当者が決まってしまいますが、もともと繋がりのある営業マンにお願いすれば、そう言った経験豊富な優秀な方を担当に選んでくれるので承認の可能性が上がります。
先に自分で金融機関に行ってしまって申し込みなどをしてしまうと、その人が担当になってしまい担当を変えるのが難しいなどありますので、相談に行っても申し込みはしないことや、担当営業マンに相談して決めるようにしましょう。
事前審査で留保だった場合のまとめ
事前審査の結果が留保だった場合について少しでも知っていただき、安心していただけましたか。
２、フラットに申し込んだ人の半数は留保になる
３、留保になっても8割～9割は本審査で承認になる
４、経験豊富な担当者を付けてもらう
５、不動産屋や住宅会社が決まっているなら、担当営業マンに相談する
留保となったからと言って必ずしも悲観するものではありません。
金融機関では貸し出しOKだが、住宅金融支援機構の判断を仰いでくださいということです。
通知書にも本審査に進んでくださいと書かれていますし、承認を受けやすくするためのポイントもあります。
本審査に向けて作戦を立てながら書類の準備を進めましょう。