フラット35とは独立行政法人である機関住宅金融支援機構が、民間の金融機関と提携して貸し出している住宅ローンです。
事前審査などは窓口となる金融機関がやってくれますが、本審査の審査基準は住宅金融支援機構が取りまとめて行っているので、審査基準は一律と言えます。
各金融機関は事務手数料や金利に違いがあり、そこから利益を得ています。
借りられる人や建物の要件
借り入れをする人の年齢や年収による違い、建物に関する用途や要件の細かい規定があります。
詳しくは「フラット35」のホームページに載っているので、そちらで確認してみてください。
フラット35取扱窓口
銀行の窓口やフラット35専門の金融機関、インターネットバンキングでも取り扱いがあります。民間の金融機関によっては取り扱っていない銀行もあるので事前に確認が必要です。
金融機関によって金利や手数料は異なるので、その辺比較検討してください。
保証人・保証料
フラット35では保証人が必要なく、保証料もかかりません。
その代わり手数料が高くなっている場合が多いです。しかし手数料も貸し出し金融機関によって違い、手数料半額で行っている金融機関もあるので比較が必要です。
銀行の住宅ローンの保証料には「金利上乗せ型」と「一括前払い型」があります。
金利上乗せ型は金利に＋0.2％程上乗せされるもので、一括前払い型は借入金額の2％を先に支払うというものです。金融機関によってパーセンテージは異なります。
一括前払い型の方が金額は少なく済みますが、初めにまとまった金額が必要になります。
融資手数料・金利
各金融機関によって融資手数料は様々です。
銀行などの民間の金融機関のローンでは融資手数料が数万円と安いところがありますが、保証料や団体信用生命保険などがかかってきます。また借入金額の2％程度としている金融機関も多いので比較が必要です。
フラット35ではこの手数料が銀行に比べ高いですが、中には手数料が安い金融機関もあります。代表的なところで言うと「優良住宅ローン」や「楽天銀行」などがあります。
また手数料が安くても金利は高いことなどもあるので、注意が必要です。
金利で比較するとやはり「ARUHI」や「楽天銀行」に代表されるネットバンクが安いです。
フラット35手数料の比較に関して詳しくはこちらもあわせてご確認ください。
【住宅ローンの窓口】フラット35の手数料を徹底比較！一番安いのはどこ？
繰り上げ返済に関する諸経費
フラット35で繰り上げ返済する場合の事務手数料はかかりません。インターネットからの繰り上げ返済でしたら10万円からできます。
しかし銀行でもインターネットを使った繰り上げ返済では同じことが言えるので、どちらも同じです。
違いは窓口でするかネットでするかによります。窓口で行う場合振込手数料がかかることと、最低金額100万円からになるので注意してください。
団体信用生命保険加入の有無
銀行の住宅ローンでは団体信用生命保険の加入は必須となっています。
ですので健康状態に問題のある人は銀行では借入できないということがあります。
それに比べフラット35においては団体信用生命保険の加入は原則となっており、加入しなくても借入することが出来ます。その場合金地が0.2％引き下げられるます。
必ずしも団信に入らず金利が引き下げられることが良いことだけではないので、返済計画や将来の人生設計も考えて申し込みをしましょう。
金利上昇リスクあるかないか
フラット35は国が持ち家の取得を推進している政策になるので、雇用形態が不安定でも借りやすくできています。建物に関する基準は厳しいものの、人に対する基準は銀行のローンに比べ間口が広く設けられています。
金利が上がっても借入者の支払額は変わらないので、金利上昇リスクは国が保証してくれていることになります。ですので保証料もかかってこないんですね。
それに比べ銀行の住宅ローンは金利上昇のリスクは借入者本人が負っているので、借入者に返済能力があるかというところを見られます。
ですので勤続年数や勤務先によってローンの通りやすさが違ったり、借りられる金額に違いが出てきます。
まとめ
大きな違いとしては以上のことがあげられますが、細かな違いで言うとまだまだたくさんあります。例えばフラット35では「親子リレー」を使うことが出来ます。
各金融機関によっても様々な違いがあったり、独自の商品がある銀行もあるので、借入を検討している金融機関いくつかに審査を出してみることが大事です。
この時注意したいのが事前審査を出す銀行を多すぎず少な過ぎず行うことです。そしてそれぞれ総支払額がいくらになるのか比較検討してください。
本来事前審査は物件がちゃんと決まっていないと出せないものですが、仮物件で出してもらえますので、自分の体力を知っるためにも良いかもしれません。
そうすることで自分の気に入った物件が見つかった時にすぐに申し込みの手続きに進め、慌てすに準備できます。
また自分がどれくらいの金額の物件が買えそうかということを理解しておけば、物件を探す基準にもできます。
金利だけではなく、保証料や手数料を含めたトータルコストで比較することが大事です。
フラット35、銀行などいくつかのローンを比較して自分に合いそうなものを探してみてください。
住宅ローン比較についてはこちらのサイトも合わせてご確認ください。