住宅の購入アドバイザーとして、年間数十組のお客様の相談に乗っています。タケです。
今回は住宅を購入するにあたって、「すまい給付金」と共に利用を考えたい「住宅ローン減税」についてお話していきます。
不動産屋や住宅会社に行くと、耳にする機会も多い住宅ローン減税という言葉、住宅ローンを組んで家を購入した場合お金が戻ってくるということは分かっていますが、皆さん内容を詳しく理解しているでしょうか？
今回はそんな住宅ローン控除について対象となる物件や、申請する場合に気を付けたいポイントについて解説していきます。
住宅ローン減税と一緒に考えたい「すまい給付金」について合わせてお読みください。
住宅ローン減税とは
住宅ローンを組んで住宅を購入する場合に、取得者の金利負担の軽減を図り、住宅を取得しやすくするための制度です。
年間最大40万円が所得税から戻ります(長期優良住宅、低炭素住宅の場合50万円)。所得税で還付しきれなかった分は住民税からも戻ってきます(住民税の上限13万6,500円)。
現行の制度では2021年12月31日までに入居が完了した人に対して、10年間所得税と住民税から税金が返ってくる制度となっています。
2022年度以降の住宅ローンが継続されるかは公表されていませんが、住宅ローン控除の歴史は長く1972年から続いています。
ですので2022年以降も継続する可能性はゼロではありませんが、いつ廃止になるかは分かりません。
※2020年12月31日までに入居の物件については、2019年10月の増税の影響を受け軽減税措置として、期間が3年間延長され13年となっています。
コロナによる緩和措置
2020年12月までの入居の方は、住宅ローン減税の期間が3年間延長されていますが、コロナウイルスの影響で入居が遅れた場合、入居時期が2021年12月31日まで猶予されます。
しかし猶予を受けるには以下の条件を満たす必要があります。
[1]一定の期日までに契約が行われていること。
引用元：国土交通省ホームページ
・ 注文住宅を新築する場合：令和２年９月末
・ 分譲住宅・既存住宅を取得する場合、増改築等をする場合：令和２年11月末
[2]新型コロナウイルス感染症の影響によって、注文住宅、分譲住宅、既存住宅又は増改築等を行った住宅への入居が遅れたこと。
コロナウイルスの影響で中国から部品が納品さず、家の設備が整えられないということが続いていましたのでうれしい緩和措置ですね。
住宅ローン控除を満たす要件
・年間最大控除額40万円
・自らが居住するための住宅を取得した場合
・登記簿上の床面積が50㎡以上あること
・住宅ローンの借入期間が10年以上あること
・合計所得金額が3000万円以下であること
・物件の引き渡し後6か月以内に入居すること
・各年12月31日まで引き続き居住していること
・耐震性能を有していること(中古住宅の場合)
・増改築等の場合工事費が100万円以上あること
以上となっています。
気を付けたい項目について説明を加えたいと思います。
床面積について
床面積は登記簿上の床面積となるので、戸建て住宅では壁芯、マンションなどの集合住宅では契約書等に載っている壁芯寸法ではなく内法寸法の面積となるので注意が必要です。
50㎡とはだいたい15坪くらいなので、ほとんどの住宅でクリアすると思いますが、住宅ローン減税を利用して、コンパクトなマンションを購入する場合注意が必要です。
償還期間10年以上
住宅ローン減税を利用する場合住宅ローンの償還期間は10年以上必要です。
10年以下の住宅ローンは減税の対象とならないので、例えば期間短縮型の繰り上げ返済を利用して、住宅ローンの借入期間が10年以下になった場合も、住宅ローンの対象から外れてしまうので、繰り上げ返済する際には注意が必要です。
しかし、この場合繰り上げ返済による利息の軽減効果も見込めるので、悩ましいところです。どちらが得になるのか計算が必要です。
中古住宅を取得する場合
中古住宅は新築住宅と違い、現行の耐震基準を満たしていない物件もあるので、耐震性能を有していることを別途確認する必要があります。
以下のいずれかに適合することが対象の物件となります。
築年数が一定以下であること
・木造などの耐火建築物以外の場合：20年以内
・鉄筋コンクリート造などの耐火建築物の場合：25年以内
以下のいずれかで現行の耐震基準に適合していることが確認されること
・耐震基準適合証明書
・既存住宅性能評価書(耐震等級1以上)
・既存住宅売買瑕疵保険に加入
つまり木造住宅で20年以上経過している物件でも、証明書などで耐震性能が証明されている物件では、住宅ローン減税が利用できるということになります。
しかし、築年数の古い物件では建築当時の書類がそろっていることも少なく、耐震性能を保証出来る物件が少ないのも事実です。
私は中古物件を探す際には、初めから築年数を25年以内に絞って検索しています。できれば2000年以降に建てられた物件が良いと考えています。
住宅ローン減税の詳しい要件についは国土交通省の住宅ローン減税に関するページからご確認ください。
また野村不動産HP内の住宅購入ガイドの中に、よさそうなチェックリストがあったのでリンクを貼っておきます。
住宅ローン減税もらえる金額の計算方法と注意点
住宅ローン減税の計算式
年末の住宅ローンの残高×1％＝住宅ローン減税で還付される金額
先ほど書きましたが、住宅ローン減税の控除の合計額は40万円までです。この計算に当てはめて考えると物件価格の4,000万円までが対象になります。
長期優良住宅・低炭素住宅においては物件価格の5,000万円までが控除の対象になります。
増税の優遇措置として取られている3年間の延長期間においては計算式が異なります。
・年末のローン残高の1％
・所得税・住民税の合計金額
・物件の取得価格×2％÷3
いずれか一番低い金額が控除の対象となります。
住宅ローン減税計算上の注意点
住宅ローン減税は年間の上限額が40万円であって、40万円減税されるわけではありありません。
年末のローン残高の1％なので、年末に4,000万円以上の住宅ローンが残っていないと上限の40万円を減税することはできません。
また、住宅ローン減税は所得税と住民税から控除されます。
つまり、所得税と住民税を合わせて40万円以上払っていないと、上限の40万円を控除できないということです。
実際私に置き換えて計算したところ、住宅ローン減税で控除される税金は20数万円程でした。
結構な金額が戻ってくると勘違いしないようにしてください。そんな勘違いをするのは私くらいですね。
住宅ローン減税のシミュレーションは価格.comの住宅ローン控除シミュレーションから出来ます。確認してみてください。
ちなみにどのぐらいの年収の人が、いくらの物件を購入した場合に最大の400万円が控除されるか計算しました(長期優良住宅や低炭素住宅ではなく、受給期間も10年として考えます)。
年収が670万円以上の人が、6,000万円以上の物件を購入した場合、10年間40万円の控除が受けられ、最大金額の400万円が控除されます(金利によって変わってきます)。
毎年40万円の控除を受け、最大の400万円分の控除を受けられる人は多くはないかもしれませんね。
住宅ローン減税をお得に利用して住宅を取得する方法
住宅ローン減税は年末の住宅ローン残高×1％が控除されます。
つまり年末に残っている住宅ローンの残債が多いほど、控除される税金が増えることになります。
年の初めに新居に入居するより、年の後半に入居する方が年末のローン残債が多く控除される額が増えます。
また所得税・住民税は1年分控除されるので、例えば7月に入居した場合でも新居に住んでいなかった1月から6月までの税金も控除されるのでお得な気がしますね。
しかしあまり入居を年末ギリギリにすることはお勧めできません。
工事には遅れはつきものです。年末に入居する予定が年始の入居になってしまっては、一番控除を受けられない状態になってしまいます。
入居も考えた余裕を持ったスケジュールを立てましょう。
住宅ローン減税の申請方法と必要書類
住宅ローン減税は入居した翌年の確定申告時に申請します。普段は確定申告を行わない会社員の人も、住宅購入の翌年は自分で確定申告に行く必要があります。
税務署に行っても結局は自分でパソコンで申請することになりますが、税務署の職員が教えてくれます。
期間中の土曜日・日曜日は税務署が開いている日もあるので役所に問い合わせてみてください。ただ土曜日・日曜日は大変込み合います。
私は以前自分で確定申告したときがあるのですが、税務署が開く1時間前に行き、開いてからは1時間ほどで終わりました。
分からないところも職員に聞けるので難しいことはありませんでした。
二年目からは会社員の人であれば、年末調整でローンの残高証明書を提出すれば行えます。
また住宅ローン減税は住宅の持ち分を保有している人なら受けることが出来ます。
住宅ローンの組み方をペアローンや連帯債務にしている人は、それぞれが住宅ローン控除の対象となりますので、各々が確定申告をして申請する必要があります。
添付書類や詳しいフローチャートについては下のサイトからご確認ください。
ここで万が一翌年の確定申告をし忘れてしまった場合、どうすればよいか不安に思う人もいるかもしれません。
そんな場合でも翌年の確定申告で申請すれば大丈夫です。過去5年に遡って受給することが出来るので、5年以内なら大丈夫です。でも時間が経つとまた忘れてしまいかねないので、早めに済ませるようにしましょう。
2021年以降の住宅ローン控除について
住宅ローン控除の3年間延長や2022年以降の住宅ローン控除について新たに記事をまとめました。
コロナウイルスの影響を受けて低迷する住宅業界を救うための措置のようです。住宅ローン控除の3年延長が延長されることや、2022年以降の住宅ローン控除についてまとめました。
以下の記事をお読みください。
住宅ローン減税利用するにあたって
何千万もかけて購入する住宅ローン、国の制度を使って取得後の生活が少しでも楽になるなら利用した方が良いですよね。
毎年の固定資産税・都市計画税を賄う分くらいの減税効果はありそうです。
初めの1回は申請も手間かもしれませんが、2回目からは申請も簡素化されます。
とは言え実際に自分がどのくらいの減税を受けられるのか、どうやって申請したらよいか分からないことも多いと思いますので、住宅会社の担当社や不動産屋さん、銀行の融資担当者に確認しながら進めていってください。