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我が家の住宅ローン繰り上げ返済事情。繰り上げ返済するときに気を付けたいたった2つのポイント。

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すまい給付金

皆さんこんにちは。

私はもうすぐ住宅ローンを組むのですが、一般的に最長と言われている35年で組みます。

35年ってとても長いですよね!?

その間にどうなっているかなんて誰にも分からないし、無駄な利息を払いたくないなら出来るだけ早く完済した方が良いとされていますよね。

そこで今回は我が家の住宅ローンの繰り上げ返済に関する私の考えについてお話ししたいと思います。

我が家の住宅ローンの繰り上げ返済に関する考えが、皆さんの住宅ローンの繰り上げ返済の参考になれば幸いです。

繰り上げ返済についてはこちらの記事も合わせてお読みください。

住宅ローン【繰り上げ返済】する?しない?繰り上げ返済する場合の注意点
年間数十組のお客様の住宅購入に関する相談に乗っています。たけです。 今回は住宅ローンを返済していく上でお金に余裕があるときに繰り上げ返済した方が良いのか、しない方が良いのか悩まれる方もいると思うので、そういった方向けの記事になります。 長期...
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序章、前提

皆さんはハウスメーカーの展示場を訪れたときに営業マンからこんな提案を受けたことはありませんか?

住宅ローン減税の終わる10年後もしくは13年後に住宅ローン減税を最大限利用してから、繰り上げ返済しましょう!

私自身も何社かのハウスメーカーを巡った時に実際に言われました。

この営業マンさんの言葉は決して間違っているとは思いません。

現在は空前の住宅ローン低金利時代です。

月々の返済金額を抑えるために出来るだけ長い期間で借りて、住宅ローン減税の終わるタイミングや貯蓄に余裕があるタイミングで繰り上げ返済していくのがセオリーです。

でもこのセオリーって万人に当てはまるものなのでしょうか?

このセオリーに当てはまらない私が考える、繰り上げ返済をしない方が良い人について、解説していきたいと思います。

あくまでも私の考えなので、考え方も含めて当てはまらない方はスルーしてもらってよいと思います。

私が繰り上げ返済をしない2つの理由

ここで本題ですが出来るなら繰り上げ返済はした方がいいのは当然です。

利息はもともと払う必要がないお金なので、出来るだけ少なくする方がマネーリテラシーは高いです。

そのことは充分わかった上で私は繰り上げ返済はしないつもりです。

なぜなら繰り上げ返済しない場合のメリットの方が大きいと考えるからです。

最初に私が繰り上げ返済しない二つの理由について結論からお話ししますね。

理由1:住宅ローン減税の終わった時の子供の年齢
理由2:子供が自立したときの自分の年齢
 

この二つの視点から考えていきたいと思います。

住宅ローン減税が終わった時の子供の年齢

二人の子供

まずは一般的に提案を受けることの多い、住宅ローン減税の終わったタイミングでの住宅ローンの繰り上げ返済ですが、その時に気になるのが子供の年齢です

私は順調にいけば住宅ローン減税を13年間受けることが出来ます。

そうすると住宅ローンの繰り上げ返済のタイミングは13年後という事になるのですが、そのタイミングで子供が大学生になるくらいの年齢の人も多いと思います。

人生において子供の学費が一番かかる年齢なので、そのタイミングで繰り上げ返済をしてしまうという事は、自分の預金以外で子供の学費を用意しなければならないという事になります。

ちなみに子供の高校の学費は3年間で150万~250万で、大学の学費は学部にもよりますが4年間で500万円前後必要になります。

先ほど述べたように現在は空前の低金利時代です。

学資ローンや奨学金を使うとしても、住宅ローンの金利より高くなってしまいます。

そうすると金利の安い住宅ローンの繰り上げ返済のために手持ちの現金を使ってしまうと、子供の学費を払うために他にもっと金利の高い商品を借りないといけなくなってしまう可能性が出てきます。

せっかく低い金利で借りているので高い金利でほかにローンを組まなくてはいけなくなっては、本末転倒な気がします。

子供が自立したときの自分の年齢

老夫婦

そうすると次に住宅ローンの繰り上げ返済をするタイミングは、子供たちが自立して学費がかからなくなるタイミングという事になるのですが、その時の自分の年齢を考えてみてください

我が家で言うともう子供は二人欲しいと考えています。

そうすると末の子が大学を卒業して社会人になるタイミングというのは20数年後になります。

その時私は高齢者直前です。いつ死ぬかも分かりません。

もしかしたら繰り上げ返済した翌年に死ぬかもしれません。

今の高齢者は元気な人が多く、昔に比べれば若いです。私が高齢者になる頃にはもっと元気で、若々しい人が多くなっていると思います。

しかし、確実に病気になる可能性は上がっています。

60代では役1割の人が癌にかかります。

そうすると住宅ローンが残っている状態で亡くなれば残りの住宅ローンは免除されるのに、繰り上げ返済することで、支払わなくてよかった住宅ローンを支払うことになっていしまうかもしれません。

無駄な支払いを少しでも減らすために繰り上げ返済をするんですよね?

なのに繰り上げ返済をすることで、支払わなくても良かった住宅ローンを支払ってしまうことは、こちらも本末転倒ですよね。

皆さん住宅ローンを組む際団信に入ると思います。団体信用生命保険はその名の通り生命保険です。

住宅ローンを完済してしますと団信の生命保険も終了してしまいます。せっかくの保険の適用期間を短くしてしまっていることになるんです。

でもこれはあくまでも結果論なので、結局長生きして住宅ローンを全て支払うと繰り上げ返済していた方が得になります。

なので人それぞれの考え方だと思います。

それに繰り上げ返済をするという事は手持ちの現金がなくなるという事です。

老後2000年問題などもありますし、お金に余裕のない人は手元のお金が無くなってしまうのはリスクだと思います。

繰り上げ返済する予定のお金を住宅ローンの金利以上で運用できれば、繰り上げ返済したのと同じ利息軽減効果が生まれると思います。

※これはあくまで私の意見なので投資はあくまでも自己責任です。

私が繰り上げ返済をするとしたら

評価ビジネスマン

とは言え、もし私が繰り上げ返済するとしたら、どのようなことを考えて繰り上げ返済するかについてまとめていきたいと思います。

私が繰り上げ返済するとしたら以下のことを考えて繰り上げ返済をします。

1、出来るだけ早いタイミングで繰り上げ返済する。
2、期間短縮型ではなく支払額軽減型を選ぶ。
3、繰り上げ返済で減るはずだったローンの利息額と、残りのローンの利息額が同じになった
  タイミングで完済する。

どういうことかについて解説していきたいと思います。

出来るだけ早いタイミングで繰り上げ返済する

住宅ローンというのは出来るだけ早いうちに繰り上げ返済した方が、利息の軽減効果は大きいです。

なぜかというと、繰り上げ返済はそのまま元金に充当され、住宅ローンの利率は残った元金に掛けられるからです。

私の場合、借り入れの1年後に100万円繰り上げ返済するのと、借り入れの10年後に100万円繰り上げ返済するのとでは、155,988円の違いがありました。

それだったら出来るだけ早く繰り上げ返済した方がいいですよね。

ちなみに我が家は低所得世帯です。

住宅ローン控除の減額の上限額よりも、控除される金額の方が少ないので満額控除を受けることが出来ません。

ならその差額分は繰り上げ返済しても損にはならないので、繰り上げ返済しても住宅ローン控除の恩恵を受けれる総額は変わりません。

しかしその場合もやはり手持の現金が減ってしまうのは、いざというときにリスクだと思うのでやはり繰り上げ返済はしないですかね。

期間短縮型ではなく支払額軽減型を選ぶ

縦と横

次に繰り上げ返済の方法なのです。

繰り上げ返済の方法には2種類あって、期間短縮型支払額軽減型があります。

期間短縮型で繰り上げ返済する方が利息の軽減効果は大きいです。

私の場合同じ条件でも期間短縮型で繰り上げ返済した方が、306,749も支払う利息を減らせます。

それなのになぜ私が軽減型を選ぶかというと、月々の住宅ローンの支払額を減らせるからです。

期間短縮型の繰り上げ返済は、利息の軽減効果は大きくても月々の住宅ローンの支払額は変わりません

それに比べ軽減型の方は、月々の住宅ローンの支払額を減らせます。

つまり毎月の住宅ローンの支払額を減らすことが出来るので、月々の生活に余裕が持てるようになります。

繰り上げ返済する金額にもよりますが、正直月々の支払額は数千円しか変わらないかもしれません。

しかしその数千円を住宅ローンの金利よりも利回りの良い商品に投資すれば、住宅ローンを支払い終えるころには資産が増えてるかもしれません。

私は住宅ローンの利息を減らすよりも、住宅ローンを支払っている間の生活もゆとりをもって生活したいので、支払額軽減型を選ぶと思います。

そしていざ住宅ローンを残して死んだ場合は、出来るだけ多く残っていた方が保険金で支払われる額が大きくなるので、繰り上げ返済での利息軽減効果と合わせてその方が得だと思います。

繰り上げ返済で減るはずだったローンの利息額と、残りのローンの利息額が同じになったタイミングで完済する

イコール

そしてここが一番説明が難しいのですが、要は利息として支払う分で損したくないわけですよね?

だったら繰り上げ返済して減らした利息分と、残りの利息分が同額になるタイミングで残りのローンを完済しても同じことですよね!?

例えば住宅ローン減税の終わったタイミングで繰り上げ返済したとして、その時の利息軽減額が30万円だった場合、残りの利息額が30万円になったタイミングで残りを完済しても、利息の軽減額は同じ30万円になりますよね。

そうすると残りの金額に対して利息が30万円という事なので、支払う金額は早めに繰り上げ返済するよりだいぶ多くなるとは思いますが…

ただその分返済のタイミングもだいぶ後ろにずれているので、お金を蓄える期間も長くなっており、お金が貯まっている可能性も上がります。

それに利息の軽減額が同じになるのを待っている間に、癌などの病気になれば支払いは免除されるので支払わなくて良くなる金額も多くなるかもしれません。

住宅ローンのシミュレーションについて

住宅ローンのシミュレーションや繰り上げ返済のシミュレーションについては住宅金融支援機構のサイトを利用しました。入力は少し面倒ですが繰り上げ返済のシミュレーションなどもできそれなりに正確だと思います。

ただホームページの画面から住宅ローンシミュレーションを探し出すのは至難の業です。ホームページ上部のトップメニューから『金融・金融商品のご案内』の中の住宅ローンシミュレーションから行けます。

『資金計画シミュレーション』を選べば詳しく計算できるシミュレーションができます。

または住宅金融支援機構で検索していただいて、住宅金融支援機構の『住宅ローンシミュレーション』からも行けます。

直接住宅金融支援機構の住宅ローンシミュレーションへ行きたい方はこちら
 

これ以外でも『みかローン』というサイトもかなり詳細なシミュレーションをすることが出来ます。

繰り上げ返済をした方がいい人

オッケーの指

ここまで繰り上げ返済しない方が良い理由について説明してきましたが、繰り上げ返済することでメリットのある人もいます。どんな人にメリットがあるのか解説していきます。

私の考える繰り上げ返済するメリットがある人は以下の3パターンです。

1、資金に十分余裕があり、繰り上げ返済しても生活防衛資金の残せる方
2、若い人
3、ローンを抱えていること自体ストレスな方
 

それぞれ解説していきたいと思います。

資金に十分余裕があり、繰り上げ返済しても生活防衛資金の残せる方

これはそのままですが、お金に余裕のある人は手持ちの現金が減っても生活に支障がなければ、無駄な利息は払わない方がいいです。

総利息の支払額を減らせることで資産も増えるので、繰り上げ返済はした方がいいと思います。

若い人

次に若い人ですが、若い内に住宅ローンを組めば完済年齢も若いです。

30歳で35年間住宅ローンを組んだとしても、完済年齢は65歳です。

まだ高齢者になる前出し、現役のうちにローンを返し終わります。

また退職金を使って完済することもできるかもしれません。

今の65歳はまだまだ元気ですし、平均寿命まで20年くらいあります。

完済年齢の65歳までに死ぬ可能性も低いと考えられるので、繰り上げ返済をすることで利息軽減効果を受けて、早く返し終わった方が老後に向けて資産を蓄えることが出来ます。

ローンを抱えていること自体ストレスな方

ローンというものを抱えていること自体嫌だという人もいます。

そういった方は繰り上げ返済をしてどんどん支払期間を短くしていった方が、精神衛生上良いです。

ストレスを抱えながら生活して行くのは、精神的にも肉体的にも良くありません。寿命も短くなります。

だったら少しでも支払期間を短くして、早く不安から解放された方が健康的に長生きできます。

なのでローンを抱えていること自体がストレスという方は、繰り上げ返済していくのがいいと思います。

繰り上げ返済で気を付けたいポイント。まとめ

まとめお金

住宅ローンの繰り上げ返済はしない方がいいという事を言いたいわけではありません。

繰り上げ返済をする際には、上記のようなリスクも考えて繰り上げ返済してほしいという事を伝えたいだけです。

私は繰り上げ返済をするよりも、繰り上げ返済をしないほうが私の人生においてメリットになると考えるので、積極的に繰り上げ返済をしていくつもりはありません。

でもこれは価値観は人それぞれ違うので、メリット・デメリットは人それぞれです。

一般的には住宅ローンは出来るだけ長く組んで、繰り上げ返済しながらどんどん期間を短くしていきましょう、という考えには私も賛成です。

ただ、一般的に多くの人が繰り上げ返済するであろう、住宅ローン減税の終わるタイミングや退職金で繰り上げ返済することが、自分にも当てはまるとは限りません。

その後に起こりえるリスクについても考えてほしいのです。

住宅会社の営業マンに言われたことを鵜呑みにして、何も考えなければそれこそ家づくりで失敗してしまいます。

この記事を読んでくれた皆さんは、自分で考え行動した結果、私のブログを読んでくれていると思います。

この記事が皆さんの考えるきっかけになれば幸いです。

住宅ローンの繰り上げ返済については、こちらの記事も合わせてお読みください。

住宅ローン【繰り上げ返済】する?しない?繰り上げ返済する場合の注意点
年間数十組のお客様の住宅購入に関する相談に乗っています。たけです。 今回は住宅ローンを返済していく上でお金に余裕があるときに繰り上げ返済した方が良いのか、しない方が良いのか悩まれる方もいると思うので、そういった方向けの記事になります。 長期...