年間数十組のお客さんの住宅購入の相談に乗っています。タケです。
今回は前回の不動産取得税に関する記事の追記となる内容です。さらに詳しく理解いただけたらと思います。
なぜ前回に引き続き不動産取得税かというと。
正直ネットで調べたり、いろいろ調べても分からないことが多かったので、私が理解できなかったことを調べて分かったことを皆さんに伝えられたらと考えました。
では実際に私が調べたことについてどういったことが分かったのか解説していきます。
不動産取得税について詳しくは前回の記事、『住宅購入における【不動産取得税】いつ払うの？いくらはらうの？』をご覧ください。
今回の調査項目
私が不動産取得税についていろいろ調べても分からなかったことは以下の項目です。
１、注文住宅の場合、土地と建物取得時期が違うけど不動産取得税はどうなるの？
２、不動産取得税いつ請求くるの？（私の取得予定の県の場合）
３、不動産取得申告しないと不動産取得税払わなくてよい？
４、2021年3月31日以降減税措置がなくなった場合の不動産取得税っていくらになるの？
以上のようなことが私の中ではあいまいでよくわからない項目だったので、実際に県の税事務所に電話して確認しました。
なので、ここでの内容は私の県に特化した内容になるのでご了承ください。
詳しくはご自身の県税事務所に相談するのが確実です。私の対応してくれた方は面倒くさい感じが一切無く、とても丁寧に対応してくれました。
不動産取得税について分からないことがあるので教えてください！
はい、なんでしょう？なんでもお答えします！
注文住宅の場合土地と建物の取得が別々だけどどうなるの？
注文住宅を建てる場合土地と建物の取得のタイミングがずれますがどうなりますか？
まずは1番目の内容になりますが、私は現在注文住宅で工務店と話を進めているので、注文住宅に特化した話になります。建売住宅や中古住宅を考えている方は変わってくると思います。
注文住宅の場合、先に土地を購入して自分名義の土地にしてからじゃないと家を建てることはできません。そりゃそうですよね！まだ自分の土地になってない他人の土地に家を建てることなんてできないですよね！？
なので、先に土地を契約して自分のものにする必要があります。そうすると土地という不動産を取得したことになります。
そこで思い出してほしいのですが、不動産取得税は土地と建物それぞれにかかってきます。ですので、土地を取得すると不動産取得税の支払い義務が発生します。
ここで問題なのが、土地を取得しただけだと住宅取得時の不動産取得税の軽減措置が受けられないということです。だってまだ住宅が建ってないのだから当然ですよね。
土地の不動産取得税の軽減措置の要件に、その土地に建っている住宅が不動産取得税の軽減税措置の要件を満たしていることとあります。
つまり、不動産取得税の軽減税措置の要件を満たしている住宅が建っていないと、土地も軽減税の措置を受けることが出来ないということです。
なので土地を取得しただけでは、そこに人の住む住宅が建つかどうかは県税事務所の方は分からないので、減税される前の不動産取得税の納付書が送られてくるということになります。
さらに注文住宅の場合、土地を取得してから建物が建つまでに半年以上かかります。土地を取得してから土地の不動産取得税の納付書が送られてくるまでに3~4か月だそうです。つまり家が建つ前に土地の不動産取得税が来ます。
ですので1度正規の金額を収めてから、家が建った後に新築しましたという申請をすると、払いすぎた分の土地の不動産取得税が還付される仕組みになっています。
では実際いくら払うことになるのでしょう？
前回と同じにするために土地の評価額を1500万円として計算すると。
1500万円×3%＝45万円
ということで住宅用の土地を購入すると一時的に45万円支払う必要が出てきます。いきなり納付書が届いて驚かないように準備しておいてくださいね。
ちなみに税率が3%になるのは2021年の3月31日までなので4月1日以降に取得される方は税率は4%になります。
1500万円×4%＝60万円
つまり60万円の支払いになります。
ここでこの計算式に違和感を覚えられた方もいると思います。
減税措置としてもう一つ2021年の3月31日に取得すると評価額が半分(2/1)になるという軽減税措置もあります。なので半額なんじゃないのと思う方もいると思います。
しかし、この減税措置は居住用の住宅が建っていないと受けられない減税なので、注文住宅でまだ建物が建ていない状態では減税措置が受けられません。
なので先ほども説明したようにこのような金額を一度払ってから後で申請によって還付される流れになります。
私の県で問い合わせた内容なので県によって違いがあるかもしれません。詳しくは居住先の県税事務所にお問い合わせください。
不動産取得税いつ請求くるの？（私の取得予定の県の場合）
不動産取得税の通知書がいつ来るのかホームページごとで違くてよく分からないなぁ。
そもそも私は納税通知書と納付書を同じものだと考えていました。そのことが勝手に複雑にしていました。
納税通知書とは「計算の結果あなたの納税額はこの金額になります。」と書かれているもので、納付書とは実際にお金を払うときにコンビニや銀行の窓口に出して支払いをするものになるそうです。
ほとんどの場合は一緒に送られてくるものみたいです。
で、先に納税通知書が送られてきてあとから納付書が送られてきて納税したり、それを持って県税事務所に減税の申請をしに行ったりする県があるようで、書かれてるホームページによって内容が違ったので惑わされました。
私の住んでいる県の場合で注文住宅の場合、納税通知書と納付書は一緒に送られてくるそうです。
そして土地の納税通知書は土地の取得から3~4か月後に送られてきます。問題なのは建物の納税通知書です。
色々なホームページで納付書は半年から1年後くらいと書いてありましたが、私の県では住宅を新築した場合の納税通知書は翌年の6月ごろ送られてくるそうです。
つまり来年建てると再来年の6月です。1月に登記すると約1年半くらい先になります。そりゃ完全に忘れてますよね。（メモを書いておくか、カレンダーに書き込むことをお勧めします。）
理由は土地や中古住宅と違い、新築のお家は建物の評価額がまだ決まっていないからです。建物の価値を調べて評価額が決まるのに時間がかかります。
なので建物が出来て減税の申請をすれば翌年6月ごろに減税された通知書が送られてきます。納税通知書も土地の分と建物の分2回送られてくることになります。
※県によっては納税額がゼロの場合納付書が送られてこない場合あります。
あくまでも私の住んでいる市区町村の話なので、詳しくはご自身の管轄の県税事務所にお問い合わせください。
不動産取得申告しないと不動産取得税払わなくてよい？
不動産を取得したことを申告しないとどうなりますか？
ネットで不動産取得税について調べると不動産取得税を受けるには、不動産を取得したことを申告することと、減税の申請をしなければいけないと多くの記事で書かれていました。そして県によって減税の申請の方法は違うようです。
不動産の取得の申告だけすれば、税事務所の方で勝手に減税の措置をしてくれて減税された通知書が届く県と、減税の申請も別でしないと減税されない市区町村とあるようです。
そして、そもそも私がなぜ吹き出しのような疑問を持ったかというと、新しく建物を建てた場合の表題部の保存登記以外の登記は任意で、期限事態も無いからなのです。
つまり土地の移転登記をしなければ土地の不動産取得税も来ないのではないかと考えました。
（一般的には売買の時に税理士さんが登記も一緒にやってくれます。）
しかし、土地の取得の申告を県税事務所にしなくても市から情報が行くらしく、税金の納付書は送られてくるそうです。そもそも登記をしないことで起こるデメリットや、トラブルを考えると登記はした方が良いです。
なので電話で対応してくれた方が言うには、土地を取得しても申告はしなくても良いそうです。
ただ
減税の措置は申請しないと受けられないので建物が出来たらすぐに申告するようにしてください
とのことでした。
土地の申告をして減税の措置も申請に行くと手間が2回になり大変だから、減税の申請（新築を建てた申請）1回だけでも大丈夫だそうです。そうすると土地の分も減税された分が還付されるそうです。
『不動産登記』については詳しくはこちらの記事をご覧ください。
2021年3月31日以降減税措置がなくなった場合の不動産取得税っていくらになるの？
私が一番心配だったのはこの部分です。
私の現在のスケジュールで行くと土地の取得は来年（2021年）の1月、建物の取得は来年（2021年）の9月くらいになる予定です。
つまり現在のスケジュール通りだと、土地は減税の措置が受けられるけど建物は減税受けられない？そうするとせっかく色々費用抑えてるのに多額の不動産取得税がかかってくるの！？とヒヤヒヤしていました。
結論から言うとそういうことにはならなさそうです。
どういうことか説明すると、そもそも不動産取得税の軽減措置を分けて考える必要があるということです。
2021年3月31日までの軽減税措置
・土地・建物の不動産取得税の税率3%
・土地の評価額2/1
この二つが2021年3月31日までの減税措置となって、それ以外の評価額引き下げの減税措置は2021年3月31日以降も続くのです。
2021年4月1日以降も続く減税措置
建物
・評価額‐1200万円
土地：不動産取得税から引かれる優遇金額
A、45000円
B、1㎡当たりの土地の評価額×住宅の床面積の2倍（200㎡限度）×4%
（※ABいずれか大きい金額）
下の青い部分の減税措置は2021年4月1日以降も続く減税措置なので、税率が戻っても建物の場合は評価額が1200万円以下の物件は不動産取得税は0になります。
ややこしいのは土地の方です。
2021年3月31日までの軽減税の計算式
1㎡当たりの土地の評価額×2/1×住宅の床面積の2倍（200㎡限度）×3%
2021年4月1日以降の軽減税の計算式
1㎡当たりの土地の評価額×住宅の床面積の2倍（200㎡限度）×4%
ややこしいのはこの二つの計算式の違いです。この減税措置自体は2021年の4月1日以降も続きます。そして式の2/1と3%の部分は2021年の3月31日で終了となり通常に戻るということになります。
私の理解力不足でしょうか…
そうすると一見大きく増えそうな不動産取得税ですが、引かれる金額も大きくなるのでそんなに金額が増えることも無さそうです。実際の数字を当てはめて計算してみましょう。今回も分かりやすいように前回の金額と同じ金額で計算してみます。
土地の評価額1500万円。広さ200㎡
減税ありの場合の不動産取得税
A：(1500万円×2/1×3%)＝22万5千円
B：(1500万÷200㎡×2/1)×{(100㎡×2)×3%}＝22万5千円
式A(22万5千円)-式B(22万5千円)=０
2021年4月1日以降の不動産取得税
A：(1500万円×4%)＝60万円
B：(1500万÷200㎡)×(100㎡×2)×4%＝60万円
式A(60万円)－式B(60万円)＝0円
こちらも不動産取得税は0円になりました。
なので計算上は税率が戻っても不動産取得税は0円になりました。
実際は条件によって金額は変わってくるので条件を確認の上計算してください。
不動産取得税の概要についてはこちらの記事を参照してください。
余談：減税措置は本当に2021年3月31日で終わる？
これはあくまでも余談なので、聞き流す程度に聞いてください。
そういう情報ももらえたので、参考程度にお伝えしようと思います。
不動産取得税の軽減税率措置や、土地の評価額が二分の一になる減税措置ですが現在のところ2021年の3月31日までとなっています。
しかし県税事務所の職員の方が言うには、2021年の3月31日で終了するという通達がまだ来ていないそうなのです。
つまりは2021年の3月31日以降も継続される可能性があるということらしいのです。
仮にそうなった場合、焦って2021年の3月31日までに土地を取得しなくても良いですよね。
これはまだ決定事項ではないので、現時点では可能性の話なので何か進展があったらまた改めて追記します。
不動産取得税今回分かったこと：まとめ
以上のことが私が不動産取得税について疑問だったことです。同じように疑問に思われた方には参考にしていただけると思います。
最後に整理すると
１、土地と建物の不動産取得税は別々に来るよ。
２、土地の不動産取得税は3~4か月後。建物は翌年の6月ごろ（私の県では）。
３、不動産取得の申告をしなくても納付書は届く。減税の申請は勝手にはしてくれない。
４、2021年3月31日以降も続く減税があるよ。
実際に自分が支払う不動産取得税の申請方法だったり、減税の適用方法などが各市町村で違うので余計分かりずらくなっていると思います。
ハウスメーカーの営業担当だったり、不動産屋さんが手伝ってくれると思うので一緒に進めていけば問題ないと思いますが、相手も人なので忘れたり、抜けてしまったりなどがあると思います。
詳しくはご自身の県税事務所に問い合わせて確認してみるのが一番です。私の場合は丁寧に教えてもらえました。
また忘れていた場合も5年間は遡って申請できるので、その場合はすぐに税事務所に問い合わせてみてください。
そもそもマイホームの購入において、税金のことまで網羅するのは難しいと思います。短い期間で決めなければいけないことが多いですからね。家のことで精いっぱいだし、引っ越し後は何かと忙しい時期で忘れがちですよね。
余裕があるうちにそういうことがあるんだなというくらい覚えておいて、いざ納付書が来たときに焦らなくていいように心構えしておきましょう。
私が購入を決めている住宅会社は引き渡しの2か月後に最初の点検があるらしいのですが、最初の点検は担当営業が来ることに決まっているそうです。理由は役所関係の届け出の申請忘れがないことを確認しに来るそうです。
なので分からないことは信頼できる営業マンにお願いしましょう。
私もマイホームの購入を進めています。同じような境遇の皆様と一緒にマイホームの取得に向けて取り組んでいきたいと思います。
私の不動産取得税の状況については、また追記していきたいと考えています。